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Crowdinvesting für Immobilien: Was Projektentwickler:innen wissen müssen

Lesedauer: 13 Minuten

Veröffentlicht am 30. Juni 2021
Beim Crowdinvesting für Immobilien sammeln Projektentwickler:innen  eigenkapitalähnliche Mittel in Form von Mezzanine ein – und sichern sich so die Finanzierung ihrer Immobilienprojekte. Was müssen Immobilienprojektentwickler:innen beim Crowdinvesting beachten?  

Die Finanzierung von Immobilien ist eine der größten Herausforderungen für Projektentwickler:innen. Sie müssen viel Eigenkapital bereitstellen, das jedoch oftmals schon in anderen Projekten gebunden ist. Für die Immobilienfinanzierung gibt es Alternativen wie Crowdinvesting. Auf diese Kapitalquelle kann die Projektentwicklung zurückgreifen und dabei auf Crowdinvesting-Plattformen zurückgreifen oder das Thema selbst angehen.

Bei  Immobilienfinanzierungen sind Banken die wichtigste Kapitalquelle. Sie stellen den Großteil des benötigten Kapitals in Form von Fremdkapital bereit. Doch um an einen Bankkredit zu gelangen, ist ein hoher Anteil an Eigenkapital notwendig. Dieses Eigenkapital zu beschaffen ist jedoch aufwendig und mit einem hohen Investment und Kosten verbunden.

Die Frage, die sich deshalb für Projektentwickler:innen stellt:

Wie gelange ich an eigenkapitalähnliche Mittel um mir die Finanzierung meiner Immobilienprojekte zu sichern?

Eine Antwort darauf ist Immobilien-Crowdinvesting. Das Finanzinstrument bietet Projektentwickler:innen einen schnellen und unabhängigen Zugang zu eigenkapitalähnlichen Mitteln.

Wir wollen im Folgenden einen Überblick geben, wie Projektentwickler:innen Crowdinvesting als Finanzierungsinstrument nutzen können und welche Vorteile sie damit haben. Außerdem zeigen wir, wie Crowdinvestments Entwicklern beim Wachstum helfen und in welchem rechtlichen Rahmen sich diese neue digitale Finanzierungsart bewegt.

1. Was ist Crowdinvesting?

Die Bedeutung des Begriffs Crowdinvesting setzt sich aus den Bestandteilen des Wortes zusammen. Viele Einzelanleger:innen (Crowd) investieren (invest) direkt über eine Internetplattform in ein Projekt oder ein Unternehmen. Sie erhalten im Gegenzug eine Rendite. Die Beteiligung der Crowd erfolgt lediglich wirtschaftlich in Form eines Investments, sie erhält kein Mitspracherecht.

Crowdinvesting ist ein alternatives Finanzinstrument. Im Englischen spricht man von Equity-based Crowdfunding. Solche Finanzierungen über viele einzelne Privatanleger:innen werden auch Schwarmfinanzierungen, im Englischen Crowdfunding, genannt. Intermediäre sind bei dieser Finanzierungsart ausgeschlossen, auch institutionelle Investor:innen findet man hier nicht. Investorinnen und Investoren wenden sich direkt und ohne Zwischenschritt an Unternehmen.  Das läuft in der Regel über eine Plattform ab.

Mehr dazu hier: Definition, Funktion & Einordnung von Crowdinvesting 

2. Der Crowdinvesting-Markt  für Immobilien

Immobilien-Crowdinvesting hat sich in den vergangenen Jahren schnell entwickelt. Es bildet mittlerweile das größte Segment im Crowdinvesting-Markt, noch vor Unternehmensfinanzierungen und Projektfinanzierungen im Bereich erneuerbare Energien. Der Real Estate Crowdfunding Report 2020 hat für Deutschland folgende  Zahlen ermittelt:

portagon Immobilien Crowdinvesting Volumen und Projekte
portagon Immobilien Crowdinvesting

Von den 721 Millionen Euro investiertem Volumen entfallen 321 Millionen Euro auf 2019. Zum  Vergleich: Zwischen 2011 und 2014 wurden gerade einmal  sechs Millionen Euro eingesammelt. Dieses rasante Wachstum liegt vor allem an zwei Punkten:

Erstens waren Immobilien ein Investment, das sich vermögenden Privatpersonen oder professionellen Investor:innen leisten konnten. Wer sonst war in der Lage, Millionenbeträge in ein Mehrfamilienhaus zu investieren? Mit Schwarmfinanzierungen hat sich das  geändert. Heute kann jeder bereits ab 100 Euro in Immobilienprojekte investieren.

Zweitens entdecken Projektentwickler:innen zunehmend das Finanzinstrument „Crowdinvesting“ für sich entdeckt. Es verschafft ihnen einen Zugang zu Mezzanine-Kapital – und damit zu eigenkapitalähnlichen Mitteln, mit denen sie ihr Wachstum vorantreiben können.

Der Markt hat sich in den vergangenen Jahren auf einige wenige Player konzentriert und wird aktuell von der Crowdinvesting-Plattform Exporo dominiert. Nach dem Kauf von Zinsland durch Exporo in 2019 hat sich diese Marktstellung weiter verfestigt.

3. Crowdinvesting in der Immobilienbranche

Für Projektentwickler:innen hat sich der Zugang zu Bankkrediten in vergangenen Jahren erheblich erschwert – Stichwort „Basler Reformen“. Denn besonders Immobilienprojektentwickler:innen bewegen sich in einem Umfeld mit schwer quantifizierbaren Risiken. Hier müssen daher hohe Summen aufgebracht werden.

Doch Projekte mit hoher Finanzbelastung haben seit der Finanzkrise 2008 einen schweren Stand bei Kreditinstituten. Vielfach müssen Projektfinanzierungen auf Betreiben der Banken mit einem Eigenkapitalanteil von bis zu 30 % unterlegt werden. Verfügen Entwickler aber z. B. nur über Eigenkapitalmittel in Höhe von 20 %, weil anderes Eigenkapital bereits langfristig in bestehenden Immobilien gebunden ist, entsteht eine Finanzierungslücke von 10 %.

Projektentwickler:innen können Projekte deshalb nicht parallel realisieren. Ihr Wachstum stagniert oder ist rückläufig. Gerade für inhabergeführte und mittelständische Projektgesellschaften ist das eine große Herausforderung, um nicht den Anschluss an den Markt zu verlieren.  

Mit einem Crowdinvesting kann diese Finanzierungslücke geschlossen werden.

Das Beispiel der Immoneo-Crowd zeigt, wie Projektentwickler:innen Crowdinvesting und Mezzanine nutzen können, wenn Eigenkapital bereits in bestehenden Immobilien gebunden ist.

Mezzanine-Kapital als Alternative für Projektentwickler:innen

Die Finanzierungslücke kann mit Mezzanine-Kapital geschlossen werden. Mit einem Crowdinvesting können Projektentwickler:innen diese hybride Kapitalform von der Crowd einsammeln. Das Beispiel von Real Equity zeigt, wie es gehen kann: „Wir können das eingesetzte Eigenkapital zum Teil refinanzieren und in neue Projekte investieren. Das stärkt unsere Liquidität und unser Wachstum“, erklärt deren kaufmännischer Leiter Kevin Vankirk.

Mezzanine sind eigenkapitalähnliche Mittel, die nachrangig gegenüber Fremdkapital behandelt werden. Von Banken werden sie bilanziell als Eigenkapital behandelt. Das erweitert den Kapitalspielraum für Projektgesellschaften und Bauträger.

Wer über mehr Eigenkapital und eine bessere Eigenkapitalquote verfügt, hat eine bessere Bonität und erhält leichter einen Bankkredit.

Eine Mezzanine-Finanzierung sorgt also dafür, dass  Projektentwickler:innen ihr volles Potenzial ausschöpfen können. Sie stärken ihre Eigenkapitalbasis und sichern sich Wachstum.

Investitionsfelder des Immobilien-Crowdinvesting

Anlegerinnen und Anleger können sich mit einem Crowdinvesting direkt an einer Immobilienfinanzierung beteiligen. Sie finanzieren mit ihrem Investment Immobilienprojekte online. Das zur Verfügung gestellte Kapital kommt vor allem  in den folgenden drei Bereichen zum Einsatz:

4. Die Vorteile für Projektentwickler:innen

1. Schneller Kapitalzugang

Durch ein Crowdinvesting sichern sich Projektentwickler:innen einen schnellen und rechtssicheren Zugang zu Mezzanine-Kapital – und das immer wieder. War ein Funding erfolgreich, kann die Crowd auch für die nächsten Projekte angesprochen werden.

2. Eigenkapitalquote erhöhen

Projektentwickler:innen können mithilfe der Crowd Mezzanine-Kapital einsammeln. Es wird bilanziell wie Eigenkapital behandelt. Das befähigt Entwickler zu einem Bankkredit und erleichtert ihnen somit die Gesamtfinanzierung bei Immobilienprojekten.

3. Unabhängigkeit stärken

Mit einem Crowdinvesting haben Projektentwickler die Freiheit, sich Eigenkapital nach den eigenen Bedingungen zu beschaffen. Sie müssen sich nicht den Regeln einer Plattform unterwerfen. Unabhängigkeit stärkt ihre Position gegenüber anderen Kapitalgebern wie Banken oder VCs.

4. Wachstum sichern

Der Bedarf an Immobilien ist groß. Und so haben auch Immobilienprojektentwickler:innen einen fortlaufenden Kapitalbedarf, um sich die attraktivsten Objekte am Markt zu sichern. Crowdinvesting sichert ihnen diesen Bedarf und sorgt für ein langfristiges Wachstum.

5. Projekte gleichzeitig realisieren

Viele Projektentwickler:innen können ihr Potenzial nicht nutzen, da Eigenkapital gebunden und ihre Eigenkapitalquote zu gering ist. Lukrative Objekte gehen ihnen verloren. Mit Crowdinvesting ändert sich das und mehrere Projekte können parallel realisiert werden.

6. Kontrolle behalten

Beim Crowdinvesting geben Anlegerinnen und Anleger lediglich Kapital. Sie beteiligen sich zwar wirtschaftlich, erhalten aber kein Mitspracherecht. Für Entwickler heißt das: volle Kontrolle über das Immobilienprojekt und die Umsetzung nach den eigenen Vorstellungen.

7. Kapitalstruktur optimieren

Vollständig auf Fremdkapital zu verzichten können Projektentwickler:innen nicht. Vielmehr geht es darum die Immobilienfinanzierung heterogener zu gestalten – und zu optimieren. Ein Crowdinvesting ist vielmehr eine Ergänzung, um sich Handlungsfreiheiten zu sichern.

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5. Wie funktioniert Crowdinvesting für Immobilien?

Projektentwickler:innen haben einen fortlaufenden Finanzierungsbedarf – und die Möglichkeiten am Markt sind groß: In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Baugenehmigungen für Wohn- und Nichtwohngebäude in Deutschland mehr als verdoppelt.

Die Finanzierung ist eine der Hürden, die Entwickler überwinden müssen. Wie sieht der Ablauf bei einem Crowdinvesting für Immobilienfinanzierungen aus?

Hat sich ein Projektentwickler:innen dazu entschieden, den alternativen Finanzierungsweg in Eigenregie und zu eigenen Konditionen zu gehen, dann stellt er sein Projekt vor. Eine projektspezifische Plausibilitätsprüfung wird durchgeführt. Ist die Prüfung erfolgreich abgeschlossen, kommt ein Projektvertrag zustande. 

Die Fundingpage wird aufgesetzt und alle rechtlichen Dokumente finalisiert. Nun beginnt die Funding-Phase. Mithilfe verschiedener Marketinginstrumente spricht der Projektentwickler:innen Investorinnen und Investoren an, um sie zu einem Investment zu bewegen.

Die Finanzierung ist eine der Hürden, die Entwickler überwinden müssen. Wie sieht der Ablauf bei einem Crowdinvesting für Immobilienfinanzierungen aus?

Hat sich ein Projektentwickler:innen dazu entschieden, den alternativen Finanzierungsweg in Eigenregie und zu eigenen Konditionen zu gehen, dann stellt er sein Projekt vor. Eine projektspezifische Plausibilitätsprüfung wird durchgeführt. Ist die Prüfung erfolgreich abgeschlossen, kommt ein Projektvertrag zustande. 

Die Fundingpage wird aufgesetzt und alle rechtlichen Dokumente finalisiert. Nun beginnt die Funding-Phase. Mithilfe verschiedener Marketinginstrumente spricht der Projektentwickler:innen Investorinnen und Investoren an, um sie zu einem Investment zu bewegen.

Ist das Funding erfolgreich, erhält der Projektentwickler:innen das Kapital in Form von Mezzanine. Er kann nun das geplante Projekt – z. B. ein Neubau oder eine Refinanzierung – umsetzen.

Gleichzeitig kann er seine Investorinnen und Investoren regelmäßig über das Immobilienprojekt informieren, etwa mit einem Newsletter oder auf der Projektseite. Bei erfolgreichem Verlauf des Projekts erhalten die Anlegerinnen und Anleger ihr Investment nach Ende der Laufzeit zuzüglich Rendite zurück.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen beim Crowdinvesting

Rechtlich  sind Crowdinvestments im Kleinanlegerschutzgesetz (KASG) geregelt. Es trat im Juli 2015 zum Schutz von Anlegerinnen und Anleger in Kraft. Damit wurden Schwarmfinanzierungen erstmals in einen regulatorischen Rahmen gebettet. Zuvor gehörten sie dem „Grauen Kapitalmarkt“ an. Sie stehen seither unter der Aufsicht der BaFin.

Das Crowdinvesting wird dem Vermögensanlagengesetz als eigene Art der Vermögensanlage zugeordnet. Zwar gilt in Deutschland für alle Vermögensanlagen generell eine Prospektpflicht, doch diese kann für Crowdinvesting-Projekte unter bestimmten Voraussetzungen entfallen.

Im Juli 2019 wurde das KASG evaluiert.  Es besagt nun u. a., dass:

  • Emittenten bis zu sechs Mio. Euro pro Jahr prospektfrei einsammeln dürfen. Tilgungen oder nicht platzierte Emissionsvolumina werden bei dem Maximalvolumen indes nicht berücksichtigt.
  • Anleger:innen, die keine Kapitalgesellschaft (z. B. eine GmbH oder AG) sind, nun maximal 25.000 Euro pro Emittent investieren dürfen.
  • neben den bisher erlaubten Vermögensanlagen auch Genussrechte als eigenkapital-ähnliches Finanzinstrument zur Nutzung erlaubt sind.

6. Bedeutung von Immobilien-Crowdinvesting

Crowdinvesting im Bereich Immobilien ist ein weltweiter Trend – sowohl auf Anlegerinnen- und Anlegerseite als auch bei Projektentwickler:innen. Im Bereich der alternativen Finanzinstrumente nimmt es eine dominierende Rolle ein.

Laut der jüngst erschienen Studie der Cambridge Universität „The Global Alternative Finance Market Benchmarking Report“ machen Immobilienprojekte mittlerweile 60 % des gesamten Marktvolumens im Bereich Crowdinvesting aus.  Das entspricht etwa 2,96 Milliarden US-Dollar.

Vor allem die USA nehmen mit 70 % Marktanteil und einem Volumen von mehr als 1,7 Milliarden US-Dollar eine starke Stellung ein.  In Europa (600 Millionen US-Dollar) entfällt mehr als die Hälfte der Volumina auf Deutschland.

Aktuell macht Crowdinvesting einen sehr geringen Anteil an den Gesamtvolumen im Immobilienmarkt aus.  Es dient vielmehr als ideale Ergänzung für Projektentwickler:innen, um sich eigenkapitalähnliche Mittel zu beschaffen. Für Bauträger:innen, Projektgesellschaften und Akteur:innen der Immobilienbranche wird daher eine breite Finanzierungsstruktur, die auf mehreren Säulen steht, immer wichtiger.

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